Что мешает дом построить!?

0
31

Что мешает дом построить!?Существуют государственные идеи, которые благородны, как хрустальная мечта поэта. Идеи эти востребованы населением, сулят много экономических выгод. Сомнений в их надобности не возникает. О чем приходится сожалеть, так — о проблемных моментах, мешающих претворить идеи в жизнь.

Редко можно встретить человека из числа взрослых, здравомыслящих, серьезно относящихся к жизни людей, кто не мечтал бы о собственном доме. Жить в деревне, может быть, не желают из-за того, что там чаще всего нет тех благ цивилизации, что есть в городе. Современный человек мечтает совместить удобства с преимуществами проживания в индивидуальном доме. Это такой вариант, который был бы желателен для многих и многих. Осуществление подобных желаний миллионов людей связано с реализацией приоритетного национального проекта «Доступное комфортное жилье — гражданам России», рассчитанного на 2005 — 2010 годы.

Мечту — в быль

Идея малоэтажного строительства — это своего рода подпроект, проект-младенец государственного суперначинания «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В известном смысле ее — идею — можно рассматривать как развитие, детализацию общего замысла. Жилье бывает разным. Без уточняющей классификации того, что востребовано, что собираемся строить, не обойтись. Вначале о малоэтажных домах речь не шла. По одной из версий идея возникла по инициативе фракции партии «Единая Россия» в Госдуме. Случилось это историческое событие после того, как по инициативе партийных функционеров был проведен специальный опрос населения, касающийся жилищных предпочтений. Выяснилось, что едва ли не половина населения страны хотела бы жить в собственных домах. Впоследствии думская инициатива «единороссов» приобрела очертания в виде подпроекта (его еще называют подпрограммой) «Малоэтажная Россия».

В Татарстане по объемам ввода малоэтажное строительство занимает порядка 40% сегмента рынка жилья. Это отражение реального спроса. Можно предположить, что в целом по России потребность в домах небольшой этажности ощущается примерно в той же пропорции. Что же сулит приоритетный национальный проект «Доступное, комфортное жилье — гражданам России»? При выполнении его положений объем жилищного строительства в республике до 2010 года должен вырасти до 10 млн кв. м. Доля одноэтажных домов в этом объеме по «квадратуре» составляет 4,2 млн кв. м.

Что мешает дом построить!?Анна ЛАВРЕНТЬЕВА, кандидат психологических наук, ассистент кафедры инженерной психологии и педагогики КГТУ им. А.Н. Туполева:

— Выбор — квартира в панельной коробке или индивидуальное жилье, под которым, как правило, понимается частный дом за пределами мегаполиса, — связан с решением вопроса экономических возможностей, развитости социальной инфраструктуры, но зачастую упускается важность психологического фактора. А ведь дом как личное пространство — это отражение нас самих, продолжение нашего «Я». На предпочтения о месте проживания, конечно, влияют личностные особенности, образ жизни, профессия, опыт детства. Однако дом должен удовлетворять потребности человека — по безопасности, восстановлению сил, контролю условий среды, общению, саморазвитию. И если рассмат-ривать психологические преимущества в способах их удовлетворения, то частный дом, бесспорно, будет в выигрыше.

Жилье в типичной многоэтажке нивелирует и унифицирует социальные связи, доводя их до состояния безликости. Соседи в многоквартирном доме редко поддерживают «живое» общение. Их отношения часто носят формальный характер, ограничиваются приветственно-прощальным ритуалом «здравствуйте — до свидания» и масками вежливости. Многие люди, проживая в одном подъезде годами, не знают друг друга. Поверхностный способ общения и отчуждение вызваны повышенной интенсивностью контактов. Возникает субъективное ощущение нехватки пространства, что, в свою очередь, приводит к возникновению стресса, ведь соседи невольно навязывают свой темп жизни. Результат — агрессия, повышенная раздражительность, замыкание в себе.

Совершенно по-другому складываются отношения между соседями в частном секторе. Определенная пространственная удаленность и возможность контролировать дистанцию создает благоприятные условия для общения. Контакты здесь постоянны. Общение обычно доверительное, основывающееся на взаимовыручке. В некоторых случаях соседи могут оказать большую поддержку, чем родственники. Формируется соседская община. А это дополнительный плюс при воспитании детей и усвоении ими социальных ролей, правил общения. Дети получают опыт сопричастности, соучастия, интереса к окружающим и их проблемам.

Еще одно достоинство частного дома — возникновение чувства собственности. Человек ощущает себя хозяином дома, участка. Он волен поступать, как ему заблагорассудится. Развивается ответственность, забота об окружающей среде. Другое дело — многоквартирный дом, проживание в котором уменьшает свободу выбора и действий. Из-за перенаселенности, нарушения пространственных и социальных ожиданий появляется ощущение невозможности изменить ситуацию, в котором кроются корни циничного отношения к месту проживания — мусор в подъездах, нецензурные надписи на стенах.

Как показали результаты психологических исследований, архитектура, размеры домов влияют на психическое состояние человека: небольшие и уютные дома оказывают расслабляющее действие, в то время как большие многоэтажки вызывают напряжение. После интенсивного рабочего дня смена обстановки информационной перегрузки мегаполиса на расслабляющий, неспешный ритм загородного дома позволяет быстрее восстановить ресурсы организма (чтобы назавтра с новыми силами приступить к работе и совершению трудовых подвигов).

Рассматривая возможности места проживания сквозь призму личностных предпочтений, можно отметить, что частный дом способен удовлетворить разные запросы: так общительные, открытые, динамичные сангвиники и холерики в собственном доме имеют больше возможностей для приема гостей, для активного отдыха; спокойные и замкнутые флегматики могут найти уединение, а чувствительные и легко ранимые меланхолики — убежище.

Предлагая многие блага цивилизации, мегаполис, увы, «одаривает» человека и многими побочными эффектами. Условия пребывания в нем вступают в противоречие с нашей психологической и биологической сущностью. И частный дом в данном случае выглядит как один из способов восстановления внутреннего равновесия, гармонии.

Благородные зачинатели

Дома люди возводят с незапамятных времен. Но на стыке эпох между социалистическим прошлым и капиталистическим будущим стремление к индивидуальному строительству прямо-таки вспыхнуло, проявилось особеннейшим образом. Свой дом — один из столпов идеологии частной собственности, можно сказать, ее символ. Советская власть эту самую частную собственность не любила изначально, прямо скажем, относилась к ней беспощадно. В стране победившего социализма индивидуальные дома возводили простенькими, без размаху и особых излишеств. Будто стыдились (еще вернее — остерегались) показаться приверженцами частной собственности. Человек, будь у него на руках даже приличные суммы, вряд ли бы замахнулся на строительство особняка. Тут же, будьте любезны, могли нагрянуть уполномоченные товарищи вроде сотрудников приснопамятного ОБХСС и начать допытываться: откуда денежки взял, мил человек? А там, глядишь, пришлось бы собрать нехитрое бельишко — и вперед, в казенный дом. Когда социализм как строй рухнул, все стало можно.

У народа пробудилось не только желание строить, но еще и фантазия. Не было и в помине никаких программ (во всяком случае, таких, которые сегодня пришли бы на ум) индивидуальный застройщик дело свое делал. Чудили, конечно, с архитектурой. Не без того. Но если не обращать на такие «мелочи» внимания, нужно признать, что толчок идее массового строительства одноэтажного жилья дали индивидуальные застройщики, эти неугомонные труженики с мозолистыми руками и грубоватыми манерами. История известного нацпроекта началась с самостроя. Впоследствии власти, что называется, «оседлали» процесс, пытаясь придать ему системный, государственный характер. Для Татарстана эта ситуация в определенном смысле — ситуация дежа вю. Еще до появления нацпроекта здесь активно занимались газификацией, строили так называемые межселенческие дороги. Читай — формировали инженерную инфраструктуру, наличие которой оказывает благотворное влияние на объемы строительства вообще и малоэтажное строительство в частности.

В 1998 году Кабинет Министров республики целенаправленно поддержал благородные порывы граждан, предпочитающих возводить жилье своими силами. Была запущена программа «Свой дом», подразумевавшая обеспечение поселков индивидуальной застройки инженерной инфраструктурой. Подарок по тем, да и по нынешним временам — шикарный. Под инженерной инфраструктурой подразумевалась прокладка дорог, газопровода, водопровода, электросетей. Финансирование программы осуществлялось целевыми бюджетными фондами, которые в свою очередь пополнялись за счет просроченной задолженности предприятий. Схема оказалась весьма эффективной. С 1998 по 2000 годы индивидуальный сектор строительства ежегодно сдавал не менее 700 тыс. кв. м жилья. Эта красивая песня прервалась с вступлением в силу нового налогового кодекса Российской Федерации. В связи с изменением межбюджетных отношений приказали долго жить и целевые бюджетные фонды. Тянуть коммуникации стало не на что, частное строительство сбавило обороты.

70% жилья России находится в частной собственности. Ее общий фонд составляет около 3 млрд кв. м.

Что мешает дом построить!?Равиль РАХИМОВ, заведующий кафедрой строительных материалов Казанского государственного архитектурно-строительного университета, эксперт Кабинета Министров Татарстана по инвестиционным проектам:

— Сегодня в сфере малоэтажного строительства в основном реализуются дорогостоящие проекты. При возведении домов, коттеджей преимущественно используется кирпич керамический и силикатный. Удовольствие, прямо скажем, очень и очень не дешевое. Будем откровенны: в настоящее время загородный дом по карману лишь состоятельным людям. По приблизительным оценкам, этот сегмент составляет 20% общего объема рынка малоэтажного строительства. Поскольку дорогостоящее загородное жилье строят либо покупают состоятельные люди, этот сегмент рынка практически не требует какого-либо вмешательства с целью как-то подтолкнуть его дальнейшее развитие. Как строились — так и будут строиться. Вопрос возникает в отношении остальных граждан, тоже желающих жить в собственном доме. Здесь приходится говорить о предложении ассортимента более доступных по цене стройматериалов, технологий, конструктивных решений. Речь, например, может идти о каркасно-щитовых, каркасно-панельных домах. Каркас в таких случаях может быть бетонным, либо сделанным из древесины, стены — панельными. Наружная обшивка панелей выполняется из цементно-стружечной плиты, отделывается «под камень», или другой благородный материал и выглядит очень прилично. Что касается внутреннего слоя, то он может быть из пенопласта, минеральной и стеклянной ваты. А совсем недавно я ознакомился с предложением ученых, которые предлагают заполнение материалами из гофроволокна на основе бакилизированной бумаги. При строительстве каркасного дома можно даже применять прессованные блоки из соломы. Это так называемый соломит — материал с отличными теплозащитными свойствами, весьма доступный по цене. Если каркас держит дом, то стены получаются самонесущими, выполняют функции ограждающих конструкций, защищают от холода.

К сожалению, сегодня вопросы, какими должны быть дома для среднего класса или, скажем, для малообеспеченных слоев населения, какие материалы предпочтительны при их строительстве, ясно не оговорены и нигде не зафиксированы. По моему мнению, пришло время для проведения большого «круглого стола» с участием деловых кругов, представителей власти для того, чтобы решить эти вопросы, провести четкую градацию рынка. Прежде всего, как ни удивительно, нужна ясность именно в отношении группы материалов, необходимых для развертывания массового малоэтажного строительства. Это нужно, чтобы систематизировать их производство, сформировать достойное предложение, которое даст толчок развитию проекта, в конечном счете, может решить его судьбу.

Выгоды государства

Частный дом — это полная ответственность хозяина. Ему самому нужно думать о ремонте, поддержании жизнеспособности жилья. Развивая малоэтажное строительство, государство частично снимает с себя бремя по обслуживанию ЖКХ и перекладывает заботы на плечи населения. Избавиться от «треклятой коммуналки» — давнее его желание. Тут приходится вспомнить, с каким скрипом продвигается реформа жилищно-коммунального хозяйства. Ведь одна головная боль. Новые формы управления в виде ТСЖ (товарищество собственников жилья) приживаются, но не так чтоб уж очень весело. И дело тут не только, как принято считать, в саботаже чиновников, не желающих терять контроль над денежными потоками. Проблема чрезвычайно запущена. Жилье практически везде аварийное. Все надо делать: трубы менять, стены красить, крыши перекрывать. Теперь вроде и деньги есть. Создан фонд реформирования ЖКХ, в котором аккумулированы аж 250 млрд руб. Правда, считается, что для полноценной реанимации жилищно-коммунального хозяйства требуется сумма, равнозначная двум бюджетам страны. Речь идет о триллионах рублей! Но для начала было бы неплохо 250 млрд руб. толком освоить.

Процесс ремонта аварийных домов начался. Средства в регионы будут перечисляться частями, в течение нескольких лет. Схема такая: фонд реформирования ЖКХ дает деньги субъекту федерации. Субъект — муниципальному образованию. Далее начинается этап непосредственного освоения средств. В управляющих компаниях, ТСЖ собрались далеко не глупые люди. Тем не менее, дело продвигается с трудом. Элементарно возникают сотни вопросов, которые невозможно решить легко и быстро. Развивая малоэтажное строительство, государство как бы упреждает возникновение подобной проблемной ситуации с «коммуналкой» в будущем.

Где собака зарыта?

Среди проблемных моментов, мешающих развитию малоэтажного строительства (да и вообще строительства в целом), на первом месте — вопрос подводки, формирования инженерных коммуникаций. Вот уж стена так стена! 131-й закон о местном самоуправлении наделяет местные органы власти определенными строительными полномочиями. В идеале, по закону, например, муниципалитеты обязаны выставлять на аукционы земельные участки с уже готовыми коммуникациями. На деле же, как отмечают эксперты, в закон закрался дух популизма. Никто толком не знает, как реально его выполнить. Механизмы не отработаны. Строители начинают работать на «голой» площадке, а при малоэтажном (поселковом) строительстве — в «чистом поле». Да какие там трубы, дороги! Одни кузнечики прыгают.

Проблему подводки коммуникаций пытаются решать, но не всегда удачно. Известное постановление администрации Казани о перечислении в городской бюджет 20% стоимости вновь возводимого жилья, с целью решения проблемы социальной и инженерной инфраструктуры, вызвало настоящую панику на рынке. За два месяца стоимость квадратных метров взлетела на 36%. Вроде брали пример с Москвы, где мэр Юрий Лужков полстолицы перестроил. А эффект получился обратный. Стоит напомнить, что инженерные коммуникации — это половина расходов на строительство. Минусуйте, отрубите, уважаемый читатель, от стоимости жилплощади, составляющей сегодня в среднем от 27 до 32 тыс. руб. за 1 кв. м, 50%. В остатке, получается весьма приемлемая цена.

Чуть более года назад Минстрой РТ смог выиграть интересный конкурс. Он проводился Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». Победа принесла субсидии, сделала возможным погашать (за счет средств федерального бюджета) процентные ставки по кредитам, которые были получены застройщиками и потрачены на строительство коммуникаций. Подобные меры, конечно, серьезно смягчают проблему подводки коммуникаций, но кардинально ее не решают. Застройщики по-прежнему вынуждены «вкладываться» в коммуникации, что неизбежно отражается на себестоимости квадратного метра. Эта практика отнюдь не способствует снижению цены жилья, следовательно, не делает ее более доступной.

Кирпич-то нынче дорог

Остается полемичным организационный, технический и в какой-то степени идеологический вопрос — как и из чего строить массовое жилье? Технологии быстрого возведения обладают определенными преимуществами. Но утверждать, что строители относятся к ним восторженно, нельзя. К сведению: в США почти 80% малоэтажных домов — это дома с легкими деревянными каркасами и теплоизоляционными наполнителями. Отечественный застройщик пренебрежительно называет их «картонными коробками». Он уважает кирпич. Или отдает предпочтение цельному бревну или брусу. Между тем, стоимость квадратного метра (по прайсу реальному — не буклетному) в загородном доме-«срубе» практически «прыгает» до уровня цены 1 кв. м городского жилья. Кирпичный дом, понятно, не дешевле. Будет не лишним напомнить, что основная идея малоэтажного строительства — доступность. Как-то придется бороться с дороговизной жилья. Напирать только на ипотечные кредиты, видимо, не вполне верно.

«Накачка» рынка деньгами при том, что предложение конкретного продукта (коттеджей, квартир) ограничено, чревато последствиями. Известное дело: цены на жилье начинают ползти вверх. Очевидно, что нужны дома, которые по стоимости были бы дешевле домов кирпичных, бревенчатых. Подобное жилье придется строить в огромных количествах. Тут, конечно, приходят на ум те самые «картонные коробки». Так ли уж плох каркасно-щитовой дом? Или как его еще называют дом — «американец». У него, у «американца», немало и преимуществ. Щитовые дома, хотя и «тонкостенны» — лучше держат тепло. Быстрее прогреваются. Они не требуют массивного фундамента, более устойчивы к колебаниям грунта, собираются в считанные дни, для чего не требуется тяжелая техника. Но главное — каркасно-щитовые дома в разы дешевле.

Глядя правде в глаза: в настоящее время именно подобный тип жилья более всего доступен населению. С подобным утверждением согласны и эксперты. В Татарстане наиболее востребованы дома категории D — эконом-класса. Хотя для многих и это удовольствие дорого. Стоимость квадратного метра жилья эконом класса по «ценам вчерашнего дня» легко перешагивает за 20 тыс. руб. за 1 кв. м.

Специалисты обычно ссылаются на опыт московских риэлторов, которые разделили поселки на 5 степеней-уровней комфортности: А, В, С, Д и Т.

А — поселки класса De luxe

B — поселки класса Elit

C — поселки бизнес-класса

D — поселки эконом-класса

Т — таунхаусы — сблокированные малоэтажные дома для нескольких семей.

Дома категории D могут строиться стихийно, без объектов социально-культурного назначения, инфраструктуры в виде дорог и т. д. Тогда как, например, для поселков класса А, В, С — все это просто обязательно. Так же, как наличие коммунальной службы, охраны. Жилье категории D вполне может быть каркасно-щитовым. Поселки уровня De luxe строятся из дорогостоящих материалов: кирпича, натурального камня.

В числе 15 регионов России Татарстан в экспериментальном порядке начал возводить коттеджные поселки и малоэтажные жилые комплексы. Уже опробовано свыше 10 технологий быстровозводимого жилья. В ход пошли газобетонные блоки, клееный брус, фибролитовые плиты.

Но особенно пафосными получаются поселки-комплексы, строящиеся вокруг Казани и претендующие на категории А, В, С. Жилье располагается в живописном, экологически чистом месте по принципу анклава, закрытости от мира. В некоторых случаях оно отгорожено забором, имеет охраняемый въезд. Где-то нет, а где-то, как и положено, предусмотрена коммунальная служба, объекты культурно-социального назначения. В строительстве высока доля дорогостоящих материалов. Разумеется, проживать здесь должны люди социально однородные по составу. В принципе, это такой нормальный «буржуйский» сценарий развития событий. Мир так устроен, что сначала все самое лучшее должно побывать в руках состоятельных людей. Фактически, уже сейчас рынок дорогостоящего малоэтажного жилья можно признать состоявшимся. Чего не скажешь о рынке доступного малоэтажного жилья.

Что мешает дом построить!?Рамиль ЮСУПОВ, ведущий советник отдела промышленности строительных материалов и технологий Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ:

— Потребителей можно разделить на две категории: активные и потенциальные. Успешность проекта, динамика спроса, в том числе и на рынке малоэтажного жилья, по большому счету, зависит от их поведения. Людей, относящихся к активной группе, всегда меньше. Это те, кто для себя уже все решил. Такой потребитель, образно говоря, знает, почему хочет жить «на земле», в своем одноэтажном доме, коттедже, а не в небоскребе. Убеждать его ни в чем не надо. Сложнее с потенциальными потребителями, с которыми надо много работать, сначала выявить их сложившиеся отрицательные стереотипы, а затем их корректировать действиями на рынке в нужном направлении. Это не так просто. Практика показывает, что россияне до сих пор привыкли жить в больших городах. Да, мы ругаем их: за шум, плохую экологию. Но обратите внимание: отток населения из сельской местности в города продолжается. Города по-прежнему привлекательны для людей, особенно для молодежи, которая жить в сельской местности не желает. И вот на фоне этой тенденции приходится разворачивать малоэтажное строительство. Хотим мы того или не хотим, но на этом пути встанут отрицательные стереотипы потенциальных клиентов. По моему мнению, здесь был бы небезынтересен американский опыт. Все слышали об «одноэтажной Америке». Это своего рода состоявшийся, успешно реализованный суперпроект, один из символов США. Когда в Соединенных Штатах начали предлагать потребителям малоэтажное жилье, нашлось не так-то много желающих из числа молодых семей его приобрести. Положение спас удачный маркетинговый ход. Одна из строительных компаний где-то на Среднем Западе начала позиционировать жилье как «первый ваш дом». Менеджеры по продажам объясняли, что дом — не есть нечто такое, куда вселяешься раз и навсегда, его примут в зачет при желании расшириться на более комфортное жилье и т. д. Проекты домов предусматривали возможность его расширения. В связи, например, с увеличением семейства или доходов можно было пристроить несколько комнат, дополнительные санузлы и т. д. Покупка дома преподносилась как базовое, начальное решение, способствующее тому, чтобы в дальнейшем предпринимать и какие-то другие шаги. В глазах потребителя жилье выглядело не только статичной крышей над головой, но и неким объектом для дальнейшего развития. После этого проект малоэтажного строительства пошел и среди молодых семей. И в нашей республике аналогичные замыслы могут столкнуться с препятствием — нежеланием молодых людей, которые в будущем должны составить растущий средний класс, селиться за городом, покупать там дома. В этом случае американский опыт по умению находить удачный маркетинговый ход пришелся бы весьма кстати.

Сроки сроками, а жизнь диктует свое

Еще несколько лет назад представители строительного бизнеса предлагали властям продлить сроки реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» до 2025 года. Уже тогда было понятно, что «раскачать» за каких-то пять лет проект, фундаментально затрагивающий образ жизни миллионов людей, втягивающий в оборот важнейшие отрасли экономики, будет затруднительно. Сложностей, проблемных моментов (в одном материале их просто не охватить) возникло немало. Как говорится, влезли в драку, посмотрели, что получается. Может и неплохо внести в курс коррективы? К слову сказать, в Татарстане подобный вариант развития событий по-своему подкреплен конкретикой. Речь идет о нашумевшем проекте «Малоэтажный город». Между Казанью и Зеленодольском планируется возвести комплекс коттеджных поселков. Общая площадь 2,3 млн кв. м. Приблизительная сумма инвестиций 50 млрд руб. И никакой трагедии, никаких ограничений 2010 годом. Строить предполагается 10 — 12 лет.

Идеи — совсем уж чтоб без проблемных моментов — не бывают. Вопрос в том, решаются ли они, вносятся ли коррективы. Медлительно ли, в темпе? Насколько от этого страдает идея? Прекрасная, благородная, как хрустальная мечта поэта…

Валерий ЯКОВЛЕВ

ОСТАВЬТЕ КОММЕНТАРИЙ

Прокомментируйте
Пожалуйста, введите свое имя