«Квадраты» подорожают?

0
77

Фанис БИЛЯЕВ, директор ЗАО «Аудит-информ»

 

Федеральные и местные СМИ запугали россиян введением с 1 января 2015 года налога на недвижимость. Утверждается, что он окажется настолько большим, что некоторые просто вынуждены будут продавать свое жилье, чтобы приобрести вместо него более дешевое. Так ли это на самом деле, мы спросили у Фаниса БИЛЯЕВА, директора ЗАО «Аудит-информ», эксперта Татарстанского республиканского отделения «ОПОРЫ РОССИИ».

 

Фанис Вагизович, неужели все так страшно? Насколько предположительно вырастет налог на жилую недвижимость?

— Давайте сначала определимся с терминологией. О введении налога на недвижимость говорят очень давно. Первоначально предполагалось, что он заменит собой налоги на имущество и на землю, но многие субъекты Федерации не успели к этому подготовиться, и поэтому законодатели решили ограничиться тем, что будет изменен порядок уплаты налога на имущество физических лиц. Хотя, по сути, этим налогом облагается именно недвижимость — жилые дома и помещения, объекты незавершенного строительства (если речь идет о жилье), гаражи и т. д. С 1 января 2015 года в тех регионах России, где до 1 декабря 2014 года успели опубликовать реестр кадастровой стоимости этих объектов, именно исходя из нее будет определяться налоговая база. А там, где не успели, для исчисления налога станут по-прежнему использовать инвентаризационную стоимость, умноженную на коэффициент-дефлятор, равный 1,569. В соответствии с Законом РТ №82-ЗРТ от 30 октября 2014 года Татарстан выбрал первый вариант.

Действительно, журналисты постарались нагнать страху на россиян вообще и на татарстанцев в частности, но сегодня никто не может сказать, насколько большим окажется налог на имущество в каждом конкретном случае. Во-первых, это зависит от того, какие ставки установят своими нормативными правовыми актами представительные органы муниципальных образований, и, во-вторых, как будет считаться кадастровая стоимость.

Коль скоро в качестве заказчиков оценки недвижимости выступают Минземимущества РТ вместе с Росреестром, она, скорее всего, окажется максимально высокой. Равно как и ставка налога, которую устанавливает муниципальная власть, ведь налог будет поступать в местный бюджет. Скажем, Казгордума, которая была вправе уменьшить федеральную ставку налога в 0,1% вообще до нуля, вместо этого увеличила ее вдвое (а для гаражей и машино-мест — втрое). При таком раскладе рано или поздно многие татарстанцы поневоле окажутся в числе злостных неплательщиков, и дело может дойти до того, что у них будут просто забирать за долги квартиры.

— Априори известно, что кадастровая стоимость окажется в несколько раз выше инвентаризационной, поскольку она по определению должна быть максимально приближена к рыночной. На практике же она может отличаться от нее как в одну, так и в другую сторону. В нашей практике есть достаточно примеров, когда кадастровая стоимость была меньше. Но в большинстве случаев, конечно, она превышала рыночную цену, причем в несколько раз. Первая оценка земли в столице Татарстана была сделана три-четыре года назад. Тогда в некоторых районах Казани ее кадастровая стоимость оказалась в три-четыре раза выше рыночной. Ближе всего друг к другу их значения были в центре города, а чем дальше от него, тем сильнее становилось различие.

В Арбитражном суде РТ предпринимателями, стоимость земли которых была завышена в несколько раз, выиграно уже более полутысячи дел. При этом кадастровая стоимость земли в Боровом Матюшине в сотни раз ниже рыночной. Есть ли гарантия, что с налогом на имущество физических лиц не выйдет та же история?

— Таких гарантий, конечно, вам никто не даст. Тем более что механизм определения кадастровой стоимости объектов недвижимости далек от совершенства. Как это происходит на практике? Сидит какой-то специалист в кабинете и, не выходя из него, оценивает целый микрорайон. Он смотрит, по каким ценам там совершались сделки купли-продажи, и на этом основании сразу всех оценивает. Но массовая оценка не учитывает индивидуальные особенности. А к ним относятся и месторасположение, и год создания, и залоги, а также другие обременения. Например, если ваш объект недвижимости находится в залоге у банка, то его рыночная цена будет, безусловно, и значительно ниже, чем у того объекта, который не заложен. При этом массовая оценка кадастровой стоимости не является каким-то нарушением, а всего лишь особенностью, нюансом. Так как проверить каждый объект в отдельности и определить его кадастровую стоимость очень сложно. Поэтому всех оценивают массово. А раз массово, значит, должен быть предусмотрен простой и легкий механизм ее изменения. Когда собственник видит, что кадастровая стоимость его объекта не сильно отличается от рыночной, он может ее не оспаривать. В противном случае он приходит к местным чиновникам и говорит: «Ребята, у меня существенно отличается». И тогда она должна легко, автоматом пересматриваться. 

Но сегодня, когда люди приходят с заявлением: «У меня не сходится», — это моментально вызывает негативную реакцию, вплоть до подключения прокуратуры и следственного комитета: «Ага, ты — мошенник!» и тому подобное.

Если я вас правильно понял, то мою и другие «хрущевки», а также «сталинки» в соседнем квартале, грубо говоря, сложат в одну кучу с находящимся рядом комплексом новеньких высоток, рыночная цена квадратного метра в которых значительно выше, а потом выведут «среднюю температуру по больнице». После чего на ее основании установят кадастровую стоимость, в том числе моей квартиры, и на сегодняшний день положение дел таково, что оспорить ее я смогу только в суде, предварительно потратив немалые деньги на независимую оценку?

— Да, что касается оценки, то это больная тема. На примере кадастровой оценки земли, которая продолжается у нас уже несколько лет, могу сказать, что она сопровождается очень большим количеством судебных споров, потому что ее механизм не совершенен. И что самое главное, несовершенен механизм ее оспаривания. Это довольно-таки сложная и дорогостоящая процедура. Многие не оспаривают, потому что затраты на это гораздо больше, чем налог, который им сегодня приходится платить. Правда, надо отметить, что в принципе законодатель пытается эти вопросы урегулировать, упростить и отработать механизм оспаривания кадастровой стоимости. К этому обязательно придут, вопрос только в том, как скоро это произойдет.

Итак, кадастровая стоимость объектов недвижимости — это первая «мина», которую под нас заложил законодатель. Но есть и вторая — ставка налога, которая может «гулять» в достаточно широком коридоре, в зависимости от воли депутатов Советов муниципальных образований…

— Новая редакция Налогового кодекса РФ гласит, что «в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения, налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1%». Но при этом законодатели, действительно, оставили представительным органам муниципальных образований очень большую свободу для маневра. В соответствии с пунктом 3 статьи 406 Налогового кодекса РФ, своими правовыми актами они могут как уменьшить ставку налога до нуля, так и увеличить ее, но не более чем в три раза, то есть до 0,3%. Казанская городская дума, как вы сами сказали, применила коэффициент 2. Это означает, что налог на имущество жителей столицы Татарстана вырастет, мягко говоря, значительно.

Давайте прикинем, во что это выльется. Скажем, на примере моей трехкомнатной «хрущевки», оцененной риэлторами в 2,7 миллиона рублей, за которую я плачу сегодня в казну порядка 150 рублей.

— Это очень легко подсчитать, если кадастровая стоимость квартиры будет равна рыночной, то при ставке 0,2% налог составит 5400 рублей, то есть вырастет в 36 раз.

Весьма ощутимо, а если учесть, что, как вы сказали, кадастровая стоимость земли в некоторых районах Казани превысила ее рыночную стоимость в три-четыре раза, то налог на имущество вполне может вырасти и в 144 раза, то есть в моем случае до 21,6 тысячи рублей. Выходит, что журналисты не зря пугали народ?

— Выходит, так. Но при этом следует учитывать, что для введения налога на имущество физических лиц предусмотрен пятилетний переходный период. В первый год будет применяться коэффициент 0,2, во второй — 0,4, в третий — 0,6, в четвертый — 0,8 и только в пятый год его будут начислять полностью. Для наглядности снова обратимся к вашему примеру. В 2015 году (при условии, если кадастровая стоимость не будет отличаться от рыночной) налог составит 1080 рублей, в 2016-м — 2160, в 2017-м — 3240, в 2018-м — 4320 и лишь в 2019 году — 5400 рублей.

Кроме того, для каждого объекта недвижимости предусмотрены налоговые вычеты. Для комнаты он составит 10, для квартиры — 20, для жилого дома — 50 квадратных метров. То есть при исчислении налога кадастровая стоимость жилья будет уменьшаться на такую площадь. Эти меры позволят в какой-то степени смягчить последствия введения нового налога.

Есть мнение, что новый налог поставит крест на бизнесе спекулянтов квартирами. Если это так, то поясните, пожалуйста, механизм.

— Вопрос интересный, но только я придерживаюсь той точки зрения, что это не спекулянты, а инвесторы. И, по-моему, к людям, которые вкладывают деньги в квартиры для того, чтобы потом их перепродать и таким образом защитить свои активы, в принципе нужно относиться положительно. Почему? Да потому, что тем самым они поддерживают наших строителей…

Одна из первых статей Налогового кодекса РФ говорит о том, что налоги должны быть обоснованными. А мы за последние десять лет напрочь забыли, что у налога, помимо фискальной, есть еще и стимулирующая функция. Он должен либо поощрять развитие какого-то вида бизнеса, либо действовать в обратном направлении. 

Если государство хочет развивать какую-то отрасль, оно снижает налог, если хочет убить, соответственно максимально его повышает. Но у нас в последнее время, когда вводят налоги на федеральном или любом другом уровне, никто не задумывается, как скажется введение этого налога на ведении бизнеса, а озабочены только фискальной стороной.

Очень много будет зависеть от кадастровой стоимости жилья. Если она окажется слишком высокой, а ставка налога большой, то люди перестанут покупать квартиры с целью их перепродажи. Потому что вместо получения прибыли они станут нести убытки. Но это еще полбеды. Совсем плохо, если те, кто имеет по нескольку квартир, по причине тяжелого налогового бремени и роста коммунальных платежей начнут их продавать. Следствием этого станет резкое снижение цен на рынке недвижимости, что в ряде случаев приведет к банкротству строительных компаний. Свертывание строительства приведет к упадку стройиндустрии, которая всегда во время любого кризиса была драйвером роста экономики. Потому что это продукция металлургических и деревообрабатывающих предприятий, это цемент, бетон, отделочные материалы и много еще чего другого. И один-единственный налог может потянуть все это вниз.

Беседовал Евгений АКСЕНОВ

ОСТАВЬТЕ КОММЕНТАРИЙ

Прокомментируйте
Пожалуйста, введите свое имя